开封市住宅专项维修资金交存、管理
和使用18问

1、建立专项维修资金制度的意义是什么？
　　维护房屋产权人和使用人的共同利益，保障房屋共用部位、共用设施设备维修和正常使用。
　　2、交存专项维修资金有哪些文件依据？
　　主要依据是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《河南省物业管理条例》、《开封市住宅专项维修资金管理办法》。
　　3、专项维修资金的用途？
　　专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
　　4、专项维修资金的管理原则是什么？
　　统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。
　　5、专项维修资金由谁交存？
　　由房屋所有权人交存。
　　6、专项维修资金归谁所有？
专项维修资金属房屋所有权人所有，房屋所有权转让时，随房屋所有权同时过户。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　7、住宅共用部位、共用设施设备是指什么？
　　共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、公共照明设施、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、卫生设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　8、哪些房屋建立专项维修资金？
　　本市行政区域内商品住宅、售后公有住房。商品住宅包括普通商品房屋、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅。还有住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅应当建立住宅专项维修资金。　　
　　9、按什么标准交存专项维修资金？
    商品住宅、非住宅的首期住宅专项维修资金按下列标准交存：
　　（一）无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米60元交存；别墅由业主按建筑面积每平方米100元交存；非住宅由业主按建筑面积每平方米120元交存；
　　（二）廉租住房，无电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米60元交存。
　　10、什么时间交存首期专项维修资金？
　　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
    已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
　　11、如何管理专项维修资金？
专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。       实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。
　　12、专项维修资金就交纳一次吗？
　　房屋分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。
　　13、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用应如何分摊？
　　房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：
    （一）商品房屋之间，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
    专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
    （二）已售公有住房之间，按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金不足时，差额部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从住宅专项维修资金分户账中按比例分摊。
    （三）已售公有住房与商品房屋或商品住宅与非住宅之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本款第（一）项、第（二）项规定分摊。
（四）未售出商品住宅、非住宅或公有住房，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。
14、专项维修资金按什么程序使用？
　　（一）住宅专项维修资金实行政府代管的，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： 　　
（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议； 　　
（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议； 　　
（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； 　　    
（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地住宅专项资金管理机构申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； 　　
（5）住宅专项维修资金管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 　　
（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。         
　  （二）住宅专项维修资金实行业主自主管理的，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：　
    （1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等； 　　
    （2）业主大会依法通过使用方案； 　
　  （3）物业服务企业组织实施使用方案； 　
　  （4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
    （5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报住宅专项资金管理机构备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；住宅专项资金管理机构或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； 　　
    （6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 　　
    （7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。    
　　15、哪些费用不得从专项维修资金中列支？
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。
    （二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用。
    （三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用。
    （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
　　16、什么资金应当转入专项维修资金滚存使用？
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
　　17、专项维修资金能退还吗？
    因拆迁或者其他原因造成住宅灭失的，其分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。
　　18、如何监管开发建设单位按时交存专项维修资金？
    开发建设单位违反规定，将未交存专项维修资金的房屋交付买受人的，由市房管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
    未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，市房管部门不予受理产权登记申请；房管部门在办理房屋权属登记和房屋所有权变更时，查验住宅专项维修资金专用票据。