关于印发《开封市物业服务项目退出办法》的通知

各县（区）物业办、物业服务企业：

为规范物业服务企业退出物业服务项目活动，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，做好物业服务项目的衔接工作，根据《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《开封市物业管理办法》等有关法规，结合我市实际，经局长办公会研究决定，现将《开封市物业服务项目退出办法》印发你们，望接此通知后，认真遵照执行。

                          开封市住房和城乡建设局

                         二O一二年十二月二十五日

开封市物业服务项目退出办法

　　第一条 为规范物业服务企业退出物业服务项目活动，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，做好物业服务项目的衔接工作，根据《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《开封市物业管理办法》等有关法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业服务项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

　　第三条 本市行政区域内，因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同，物业服务企业退出物业服务项目，适用本办法。

　　第四条 退出物业服务项目应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第五条 市物业管理行政主管部门负责我市行政区域内物业服务企业退出物业管理项目的监督工作。

　　县(区)物业管理部门负责本行政区域内物业服务企业退出的指导、监督和管理工作。

　　第六条 物业服务企业应严格履行退出程序和相应义务，做好交接工作。

　　第七条 开发建设单位、业主和业主大会要慎用辞退权，保证物业项目管理的连续性。

　　第八条 有下列行为的，当事人一方不得提出物业服务项目退出服务事宜：

　　(一)物业服务项目尚未交付或投入使用的，开发建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业服务项目管理 ;

　　(二)同一物业区域内分期开发建设的物业服务项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业服务项目管理;

　　(三)物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，开发建设单位或业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业服务项目管理。

　　第九条 在前期物业服务合同期内，开发建设单位或物业服务企业要求提前解除合同的，应于拟解除合同日3个月前书面告知对方，并承担相应的违约责任，由开发建设单位按照相关规定重新选聘相应资质的物业服务企业。

    开发建设单位应当按照不低于原服务标准重新选聘相应资质的物业服务企业，选聘前应征得物业专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主书面同意。

　　前期物业服务合同期满，开发建设单位或物业服务企业其中一方不同意续约的，应于合同终止日2个月前书面告知对方，由开发建设单位按照相关规定重新选聘相应资质的物业服务企业。

　　开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并在物业管理项目区域内公告10日，同时抄报物业管理项目所在地县(区)物业主管部门、街道办事处。

　　第十条 前期物业管理项目退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不能从事正常的物业服务活动的，物业服务企业应及时书面报告物业项目所在地县（区）物业主管部门、街道办事处。县（区）物业主管部门接到报告后10个工作日内应会同街道办事处共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会，并按规定程序选聘新的物业服务企业。

　　第十一条 已成立业主大会的物业服务项目，物业服务企业拟提前解除合同的，应当提前3个月、将拟退出原因、退出时间等有关内容书面告知业主委员会，同时报送物业管理项目所在地物业主管部门、街道办事处备案，并在物业管理项目区域内公告10日。

    在新的物业服务企业进驻前，原物业服务企业不得擅自退出服务，并按照原物业服务合同的约定做好管理服务。

　　第十二条 物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)持有20%以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理项目区域内公告10日，同时告知物业管理项目所在县（区）地物业主管部门、街道办事处。

　　(二)提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后3日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退出服务协议。退出服务协议应在物业管理项目区域内公告10日，并抄报物业管理项目所在地县（区）物业主管部门、街道办事处。

　　(三)业主大会作出决议30日内，在物业管理项目所在地县（区）物业主管部门、街道办事处的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

　　(四)业主大会表决未通过或者双方未达成退出服务协议的，原物业服务合同继续履行。

　　第十三条 符合第九、十、十一、十二条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：

　　(一)原物业服务企业应当在合同终止之日前15日内，在物业服务项目区域内公布利用属于业主所有的共用设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况。

　　(二)实行物业服务收费酬金制的，物业服务企业应当在解除合同15日内公布物业服务服务费的收支状况，多退少补;实行包干制的，应将预收的超服务期限的物业服务费用转交给业委会或业委会认可的物业服务企业，没有业委会的退还给业主。

　　(三)原物业服务企业应当在合同终止之日起15日内，按约定移交下列资料和财物：

　　1、利用业主所有的共用设施、共用部位、共用场地等经营所得收益的收支情况明细账目及资金;

　　2、物业用房和属于业主共同所有的其他财物;

　　3、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业服务项目区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料;

　　4、共用设施设备清单;

　　5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　6、业主名册和业主的水、电表抄见数;

　　7、预收的物业服务费、能耗费等相关费用;

　　8、受聘期间利用公共场地等经营性收入购置的资产及物品;

　　9、物业服务需要的其他资料。

　　第十四条 业主委员会是交接的责任主体，应全程参加交接工作，并做好交接的各项记录。小区内无业委会的由街道办事处和社区代行业委会职责。

　　第十五条 新的物业服务企业进驻物业服务项目时，应当与原物业服务企业、业主委员会或开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题及解决措施等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

　　第十六条 合同解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新物业服务企业。

　　(一)原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理移交。

　　(二)业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日，新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务费提供帮助，业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务费。

　　(三)新老物业服务企业交接过程中有较大矛盾分歧的，由物业服务项目所在地县（区）物业主管部门、街道办事处组织协调解决，也可通过司法途径解决。

第十七条 物业服务企业有下列情形的，县（区）物业行政主管部门可责令限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警示系统。限期改正期间，该企业不得参与各级物业管理评优达标活动，给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。

（一）物业服务企业未按本办法的规定退出物业项目、拒绝接受有关政府部门的指导和监督管理；

（二）物业服务合同期限未满，物业服务企业擅自提前撤管的；

（三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业拒不撤出物业管理项目的，或新物业服务企业强行接管的；

（四）其他违反行政法律法规的行为；

第十八条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，按《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）等有关规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。

第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的。按照《物业管理条例》第十九条第二款规定，由物业服务项目所在地县(区)物业行政主管部门或者街道办事处，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

       第二十一条 本办法自发布之日起施行。