2020年以来对房地产行业是不平凡的两年。从新冠疫情影响，到市场转暖，再到“三条红线”政策的出台，可谓一波三折。随着我国经济的快速增长，大多数行业都处于较高的增速运行。而对于县域经济下的房地产行业而言，它的增速却逐渐放缓，截止今年4月商品房销售面积单月同比增速为负，导致这一现象的原因是多方面的。通过对县域房地产行业发展现状优劣势的调研，对当前经济发展趋势的分析，对未来房地产行业发展趋势的研判，提出房地产企业的多元化发展是解困县域房地产行业发展低迷状态，助力杞县经济又好又快发展源泉。

一、房地产行业发展现状

1、固定资产投入现状

2019年1-12月份，共办理建筑工程施工许可核准12件，涉及10家企业，建筑总面积约39.78万㎡,总金额约54.36亿元；办理商品房预销售许可证核准3件，涉及3家企业，建筑总面积约4.38万㎡;办理商品房预销售许可证变更2件，涉及1家企业，建筑总面积约5.58万㎡。

2020年1-12月份，共办理建筑工程施工许可核准39件，共涉及20家企业，建筑总面积共计约113万㎡,总金额约24亿元人民币；办理商品房预售许可核发30件，共涉及14家企业，建筑总面积约50万平方米。

2021年1—12月份，共办理建筑工程施工许可核准38件，共涉及24家企业，建筑总面积共计约159万㎡,总金额约172亿元人民币；办理商品房预售许可核发42件，共涉及12家企业，建筑总面积约46万㎡。

2022年至今，共办理建筑工程施工许可核准2件，共涉及2家企业，建筑总面积共计约3万㎡,总金额约5560万元人民币；办理商品房预售许可核发12件，共涉及10家企业，建筑总面积约15万㎡;

2、预销售现状

近年来，随着我县房地产开发项目增多，商品房成交量的下降，导致商品房库存量增多，总体来看市场供大于求。现将近三年商品房的销售情况如下：

2019年1-12月份，全县商品房累计成交40.01万㎡，成交金额16.63亿元；其中商品房住宅成交35.15万㎡，成交金额13.79亿元，房源2989套。

2020年1-12月份，全县商品房累计成交35.19万㎡，成交金额15.8亿元；其中商品房住宅成交32.44万㎡，成交金额14.43亿元，房源2697套。

2021年1-12月份，全县商品房累计成交45.55万㎡，成交金额20.26亿元；其中商品房住宅成交40.34万㎡，成交金额16.51亿元，房源3248套。房屋销售含杞县西十里铺安置房：65796.4平方米，成交金额7068万元，房源466套；杞县南花村安置房：16802.56平方米，成交金额3662.96万元，房源153套。

2022年1-4月份，商品房累计成交面积7.73万㎡，同比下降67.2%，成交金额39026.36万元，其中商品住房累计成交7.47万平方米，同比下降63.5%，成交金额37162.97万元，累计成交套数600套，同比下降63.1%。

目前，我县商品房库存面积69.91万㎡，同比增长24.72%；其中商品房住宅库存面积55.12万㎡，同比增长29.7%，消化周期24个月，房源4667套；商业用房库存14.79万㎡，消化周期134个月。

从我县房地产业的发展构成来看，虽然，近些年来受疫情及宏观调控等多种因素的影响，销售额及销售面积持续波动并伴随着有明显放缓的迹象，但是人们对于房子的需求依然不减。普通商品住宅一直占据主导地位，目前我县批准的预售项目中，大面积户型销售不太好，譬如杞县碧桂圆190㎡的户型、建业城185㎡的户型、麒麟郡180㎡户型至今未成交一套；中小户型交易仍然比较活跃。

二、存在问题

（一）、购房群体收缩

结合我县近三年来商品房网签备案数据，全县购房人群大致分布如下：

1、刚需购房人群。农民进城购买商品住房占总购房面积的63%，购买面积为110—130平方米之间的住房，户型选择三室一厅或者三室两厅为主。目前，农民已成为主力购房群体，购房人的年龄在25—55岁之间，因结婚、孩子在县城上学而购房。

2、改善性购房人群。家人在本地政府和事业单位上班，同时在开封和郑州有房，由于老旧小区居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房，这部分购房群体主要是县城居民占总购房面积的20%，购房面积为70-100平方米之间的住房，户型选择二室一厅或二室两厅为主。

3、房屋土地征收后购房人群，近三年来我县持续改善城市面貌，完善交通框架，房屋征收3500余户，面积758312平方米，这部分购房群体占总购房面积的12%，购房面积为120-145平方米之间的住房，户型选择三室两厅两卫或四室两厅两卫为主。

4、投资性购房人群。在我县投资性购房人群，主要是外地人，他们大部分人在杞县经商或者上班，外地人在我县购买商品房占总购住房面积的5%，主要选择为商业用房。

（二）、开发商自身问题

目前杞县房地产开发市场有近40家房地产公司在开发建设，其中有全国知名房企碧桂园、省内头部房企河南建业以及区域较有实力的麒德置业、东磁房地产开发房企等，他们以较大的规模开发、较好的市场定位、较高的品质打造、较准的营销推广，代表着在杞开发的高水准，也相应取得了不错的销售业绩和市场口碑。与此同时，其余30多家楼盘普遍存在开发资金实力不强、开发团队经验不足、开发模式不严谨规范、产品规划定位不准、营销推广理念落后等系列问题，导致项目施工建设进度缓慢、销售去化进度不快、甚至造成长久滞销、部分已形成烂尾的高风险局面。具体而言：

1、开发资金实力不强。不少在杞房企存在外行搞房地产、外来人员搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象，由于资金实力受限，银行资金占用多，社会资金投入少，形成了较大的外部依赖性风险，一旦金融系统收紧，很容易出现资金链断裂的不可持续状况。

2、开发团队经验不足。一些房企关键性人才岗位缺失，具有开发经验的团队组建不易形成且易流失，造成其楼盘施工监管、品质把控环节出现偏差。

3、开发模式不严谨规范。主要表现在土地获得方式上，不重视土地的国有产权性质，不重视五证齐全上市销售，不按照地产开发的规范性政策要求办理各项审批手续，致使有些楼盘证件不全，甚至拿不到房本，引发客户投诉等情况时有发生。

4、产品规划定位不准。有些企业造成销售不畅的原因在于缺少科学合理的前期市场调查研究，盲目上马项目，随意拍板决策，开发的产品货不对路，最典型的是户型产品面积过大及价格定位过高，均属于脱离市场实际购买需求和能力。

5、营销推广理念落后。不少楼盘由于规模实力偏弱、人才团队缺失，没有较为专业的营销推广措施，在市场整体状况不佳的情况下，没有能力组织积极生产自救，只能跟市场随波逐流，进而陷入较为被动的不利局面。

（三）疫情因素影响

新冠疫情发生近三年以来，已经对杞县的房地产业带来了非常严峻的挑战。疫情对行业的直接影响是阻碍了项目开发的预期进度，进一步增加了房企的资金压力，进而打乱了整体开发-建设-品管-交房的工期和秩序。对房地产行业的间接影响是，疫情的持续蔓延，导致很多行业就业人群收入锐减，购房置业的购买力下滑、购买意愿降低，进而引发楼盘销售断崖，资金回款不畅的恶性循环。

另外，由于杞县近年出现较明显的人口外流现象，不少杞县人纷纷去开封、郑州购房置业，使得本地购买力明显下滑；同时，开发项目并未减少，市场供应量逐年增加，造成供过于求的态势。仅仅住宅产品的现有货值需要36个月左右的周期才能得以去化。应该说，地产开发销售已经步入了价跌量减的“断崖式”红海竞争的阶段，急需破局纾困。

（四）政府主导宏观调控“三条红线”政策开启

在“房住不炒”宏观政策背景下，“三条红线”政策出台从结果导向直接控制了房企有息负债水平，去杠杆、降负债将成为行业大势所趋。从短期而言，融资规模紧缩将倒逼行业进入内生型增长模式，经营性现金流将成为投资拿地的主要资金来源。基于现金为王的整体导向，加速回款、提高资产周转率将至关重要。长期而言，“三条红线”建立了表内表外全覆盖的监管框架，开启地产行业穿透式监管时代。除表内负债，供应链金融资产证券化等表外负债信息将受到同步监测，这使得房企表内外资产腾挪、多层嵌套、明股实债等财技发挥空间被大幅压缩，造成房企短期财务压力。

三、应对措施

（一）在现行县域房地产行业，随着市场进入横盘期或下行期，土地红利和项目利润空间快速收窄，行业进入“低容错时代”。房地产企业在出现一些失误时，“以时间换空间等风口”已难以实现解套，反而会因财务费用侵蚀利润、股东计息考核等使项目陷入两难局面。在“低容错时代”，任何项目的重大失误都将形成放大效应、直接影响项目全周期指标兑现，因此比拼少犯错能力将成为房企的必修课。

（二）、考虑到县域城市的政府资源、市场资源、产品品牌、团队能力和管理效率等因素，政府长期性规划布局和区域深耕或成为当前解困房地产行业低迷任务之急。

1、政府主导构建“根据地”，形成县域房地产行业竞争“护城河”：近日，六部委集中对楼市政策的表态以及郑州19条政策的出台，都是为防范化解房企风险，政策主要聚焦在公积金放松、购房补贴、住房贷款、房产税，并购贷等方面；我县也应对地产行业给予政策上的支持。

2、鉴于县域就业人口增长趋缓、部分人口为开封市、郑州市、省外大城市吸纳，意味着未来进城置业的农村居民将是主力购房群体，也才能籍此提高城镇化率。一是政府召开的规委会不再单纯讨论土地、建设指标，应召集住建、发改、自然资源、教育、环保、城管、卫健等多门进行研讨，对新出让房地产开发用地进行通盘布局，有序规划道路基础设施配套、学校、养老设施、医疗、游园、商超等均衡匹配，使得房地产业的综合拉动效应得以稳固，继而让本县的城镇化率扎实、稳健上升。

3、政府主导实行较为严格的进城入学人户一致的教育政策，将有助于直接拉动房地产业的快速发展提升，各个楼盘的存量产品加快销售去化，让房地产业形成有效的供需循环，进入较为良性的发展轨道。

4、政府鼓励房地产开发企业与属地政府进行签订战略框架协议，双方联合对属地内空心院、闲置土地进行购置兑付，属地政府负责所属街道、村的空心院、闲置土地的新建房屋行为进行限制，鼓励有新建房意愿的住户购买配套设施及证件齐全的小区商品房。

（三）、对于房地产企业而言，近几年县域内一些龙头企业已经推出了自己的物业并建立配套的物业服务体系。在初步阶段，虽然不会带来巨额的收益，但是物业服务质量的提升正好是可以和企业建立的住宅小区实现配套服务，以便更好地管理并与业主沟通，使其发展方向更符合用户的需求，满足他们的生活需求。从而依托区域聚量和长期积累的供方资源，有效降低成本、保障建造品质;使对地缘客户能够深刻理解和品牌口碑的树立，前端支持项目快速定位决策、后端助力产品销售去化。

（四）未来的出租住房将会是大趋势。随着现代青年观念的不断改变，在各地房价仍居高不下的情况下，越来越多人会选择房屋租赁而不是买房，特别是针对刚从大学毕业即将步入社会的高校毕业生、大多数的年前上班族以及部分游客。除游客以外，他们不仅可以不像现在大多数所谓的“房奴”每个月的工资很大一部分要去还贷款，还可以通过房屋租赁这一途径经常体验不同的环境，不局限生活在一个地方，可以寻找适合自己的地方居住。在大数据时代背景下，再配备一套系统化的管理模式及自助化的租房模式可以使用户更加方便快捷、舒适地居住，让年轻人做到先住房再购房。最后，随着越来越多的人们对于生活质量的追求，他们不仅局限于“住安稳”，还要“住舒服”。

去年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，强调加快发展保障性租赁住房是完善住房保障体系的重要举措，要把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，明确加快发展保障性租赁住房的支持政策，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

长期以来，我县房地产市场是轻租重售，租购市场‘一条腿长一条腿短’。现有的租赁房源大多是私房出租，户型面积大，租金价格高，缺少适合新城镇居民、青年人等群体的房源。在房地产的经济色彩和金融属性逐渐淡化之际，我县宜出台相关政策，加强保障房的建设力度的同时，坚持规范化和长期主义，政策内容参考如下：

1、合理确定保障对象；保障性租赁住房主要面向本县无房新城镇居民、青年人和优秀人才供应，原则上不设户籍和收入限制；

2、坚持小户型；新建和改建的保障性租赁住房，建筑面积90平方米及以下的户型比例原则上不低于70％，通过租售产品差异化，引导和满足各阶段居民的需求。保障性租赁住房实行全装修，并结合新城镇居民、青年人需求特点，配置必要的配套设施，提升居住品质。

3、降低租金价格；保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金，价格由投资主体或运营机构确定，报住建局住房保障部门备案，租金及押金须按照有关管理规定进行监管。

4、多主体供给，多渠道保障；支持利用集体经营性建设用地、企事业单位闲置或低效利用土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地进行建设和利用存量闲置房屋改建、改造等方式筹集房源。鼓励市场主体通过回购、回租等方式将低效利用的安置房改建、改造为保障性租赁住房；鼓励将既有市场租赁住房、公寓、单位宿舍、人才公寓及政府闲置住房等纳入保障性租赁住房管理。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，出台相关利好政策，要求通过改建、改造及既有住房认定等方式筹集的保障性租赁住房项目租赁运营期限不得低于5年。

加快发展保障房和保障性长期租赁住房既能够有效缓解新城镇居民、青年人阶段性住房困难，又能推动建筑业以及相关产业的发展，是落实以人民为中心，满足人民群众对美好生活向往的重要举措，推进以人为核心的新型城镇化建设的同时，助力杞县的经济建设。