来源：河南法制报

2021-10-31

基本案情

新时代小区未成立业主委员会，2016年5月20日，新时代社区居委会与人文物业公司签订《新时代小区临时物业委托服务协议》，约定由人文物业公司为涉案的新时代小区提供物业服务。协议还约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。

刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求：确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《新时代小区临时物业委托服务协议》无效。 

裁判结果

一审法院认为：在案涉小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，居民委员会与人文物业公司签订《新时代临时物业委托服务协议》，委托人文物业公司对小区临时进行前期物业服务管理，并无不当，关于该协议系非法协议的主张不成立。如案涉小区业主不同意人文物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出判决：驳回刘某的诉讼请求。刘某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。刘某仍不服，申请再审。

再审法院认为：在居民委员会是否具备选聘物业公司的职能上，本案根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。同时参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责；居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司临时为业主提供服务。

再审法院认为：对于居民委员会与人文物业公司签订的《新时代小区临时物业委托服务协议》的法律效力，该协议未损害社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。

典型意义

根据国务院《物业管理条例》和河南省《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会和业主委员依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。业主大会和业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的监督与指导。

国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

因此，居民委员会对没有成立业主委员会的小区，在特定的情况下可以代行业主委员会职责，对小区事务进行一定的管理，如选聘物业公司为业主提供物业服务等，初衷是为小区业主提供基本的物业服务，有利于维护业主的利益。

河南法制报记者 岳明/整理