来源：河南法制报

2021-11-06

基本案情

2014年5月16日，河南省信阳市某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订《海某汉都物业服务合同书》，并二次续签。2018年4月26日，某友物业公司在小区公告栏发布《海某汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。后双方未续签合同，某友物业公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司书面告知解聘。2018年8月2日，海某汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。其间，因某友物业公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往相关办事处、居委会等部门协调。新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。 

王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用，并于2018年12月15日将8月至12月的水费交给小区业主委员会。某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息；拖欠的水费及利息。

裁判结果

法院生效裁判认为：关于信阳市某友物业公司是否有权主张2018年4月29日至2018年11月28日的物业服务费，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业主委员会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域，某友物业公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，不予支持。

关于物业服务费的标准，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费已酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，王某轩应缴物业费为3365元。

典型意义

实践中，一些物业服务企业缺乏服务意识，存在公共设施维护不到位、垃圾清理不及时、车辆乱停乱放、安保措施不力等问题。法律规定，在这种情况下，业主委员会有权解除、更换物业服务企业。物业服务合同期满后，业主委员会选择与新物业服务企业签订服务协议，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、相关资料等交还给业主委员会或者新的物业服务企业，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。如果原物业服务企业不予配合物业设施及资料的移交，拒不退出小区，其无权要求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失。

本案例，依法保障了业主委员会更换不称职的物业服务公司的权利，对物业服务企业继续占用小区物业服务设施，强行收取物业费的行为进行了否定性的评价，有利于做好新旧物业服务企业的移交工作，保证物业服务的质量与连续性。

（河南法制报记者 岳明/整理）