来源：人民网2021-11-12

物业对于社区和谐十分重要，但现实中，物业管理常常是社会治理矛盾频发的领域。北京市第二中级人民法院近日发布的物业纠纷案件情况显示，物业向业主追索物业费、逾期支付物业费违约金是物业纠纷案件的主要类型。

新物业接管老旧小区，业主能否以设施老化为由拒付物业费？业主因房屋开发历史遗留问题拒付物业费，法院应该怎么判？

新物业接管老小区，业主以设施老化为由拒付物业费？

法院：业主主张不予支持

某物业管理公司起诉业主苏某支付物业费，苏某以该公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵，如绿化缺失、路灯损毁严重、公示栏长期损坏为由拒绝支付。法院查明，某物业管理公司接管小区之初，小区业委会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案小区状况进行评估，评估报告结论为“小区交付使用至今已近15年，由于日常维护保养不当，小区内公共部位破损情况较为普遍，市政配套基础设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显。电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格”。

法院认为，根据上述评估报告可知，案涉小区在某物业管理公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题，该公司入驻小区后一直在积极履行维护和整改义务，但维护和整改需要时间，这个过程需要物业与业主的相互配合和理解。对于苏某所主张的理由，法院不予支持。

业主因房屋开发历史遗留问题拒付物业费？

法院：业主应支付物业费

某物业服务公司起诉业主刘某支付物业费。刘某认为，涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。按照合同约定，物业费应由开发商支付，而不应由其支付。

法院认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

物业公司擅自上调物业费业主拒绝支付？

法院：物业做法不符合法律规定

某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准支付物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，拒绝按照新的标准支付物业费。

法院认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。