来源：中国法院网2022-01-11

作者：刘凌雄 魏昆

近日，江西省南昌市西湖区人民法院受理了一起物业服务合同纠纷。业主何某因房屋地下室墙面漏水严重拒交物业费以示抗议并因此引发诉讼，法院以某物业公司消极不作为、管理存在瑕疵为由，依法酌定减免何某20%的物业费，并依法判令何某支付原告某物业公司80%的物业服务费，共计8697.44元。

2017年3月，被告何某购买了江西省南昌市西湖区某楼盘的房产。2017年8月，被告何某发现，在其不知情的情况下，房屋地下室墙面被开发商开洞铺设管线，致使墙体漏水。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，何某的房屋建筑面积为163.46平方米，每月应支付物业管理费574元。然而，因何某地下室漏水未能妥善解决，双方多次发生纠纷。之后，被告何某认为某物业公司存在消极不作为，并自2019年1月1日起不再支付物业管理费以示抗议。为此，原告某物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告何某支付拖欠的物业服务费10871.8元，支付至实际给付之日的违约金1600.28元，同时何某承担本案诉讼费。

法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。合同订立后，某物业公司进驻小区服务，履行了自己的义务，有权向何某收取物业管理费。但何某地下室墙面自2017年确实存在漏水情形，且多年未得到有效整改。结合原告漏水拖延解决等问题，根据一般生活经验，可以认定原告管理服务确实存在瑕疵，对业主生活亦产生了一定的影响，故对于原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，法院不予以全部支持，酌定对物业服务费予以减免20%，即何某只需要支付原告某物业公司80%的物业服务费8697.44元即可。对于原告违约金部分主张，考虑原告存在物业服务瑕疵，法院不予支持。

据此，法院依法作出前述判决。判决宣判后，原、被告双方均服判息诉。