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前期物业公司撤离小区时,要履行哪些义务?
发布日期:2022-01-27来源:行政审批科(政策法规科)浏览量:0

来源:河南法制报

2021-11-06

基本案情

2007年1月1日,某物业公司与河南新乡某房地产开发公司签订《前期物业管理委托合同》,约定某物业公司对某小区提供前期物业管理服务,明确管理期限自合同生效之日起至该小区业主委员会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效之日止。 

2018年2月11日,该小区召开第二届业主大会,选举产生二期业委会,并向所在街道办备案。二期业委会多次书面通知某物业公司对业主反映的电梯故障等问题进行整改,但没有结果。

2019年3月8日,二期业委会发出公告,准备召开业主(楼长)代表大会,对小区选聘新物业公司等有关事宜进行表决。2019年3月31日,二期业委会发出公告,表明业主代表大会同意并授权二期业委会重新选聘物业公司。公告上有该小区所在办事处监督员范某、张某,社区监督员齐某、崔某的签字,但未加盖所在社区、办事处的公章,监督员也没有盖章。

2019年4月18日,二期业委会与某招标公司签订招标代理合同,委托该公司为小区二期物业管理项目招标。2019年4月22日,二期业委会向某物业公司发出邀请函,邀请其报名参加投标。2019年5月,某某物业公司中标,与二期业委会签订物业服务合同。

2019年8月21日,二期业委会提起诉讼,要求某物业公司撤离小区,并移交相关资料及设施。

此外,该小区业主李某、赵某等另案提起业主撤销权之诉,请求撤销二期业主大会作出的选聘新物业公司的决定。二审法院于2021年4月1日作出判决,认为无充分证据证明该决定违法,判决驳回李某、赵某等的诉讼请求。

裁判结果

生效裁判认为,前期物业合同约定物业服务期限至二期业委会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效之日止。

2019年5月,二期业委会经公开招标,已与新的物业公司签订合同,前期物业公司未中标。至此,前期物业合同已经终止。且法院生效判决驳回了该小区业主撤销二期业主代表大会决定的请求,故二期业委会要求前期物业公司搬离小区并移交相关资料及设施,于法有据。

根据物业管理条例的规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图等竣工验收资料等物业管理必需的资料。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会,二期业委会要求移交上述相关资料,符合规定,应予支持。据此,二审法院判决某物业公司搬离小区,并向二期业委会移交物业服务用房、监控设施、地下车库及物业管理资料等。

典型意义

小区建筑建成后,需要对建筑及相关设施进行管理,且随着业主逐步入住小区,会产生卫生、安保等相关服务需求。因此,在小区建设初期及开发商销售房屋期间,建设单位通常先行选择物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。但法律对此类合同进行了约束,即前期物业服务合同在约定期限届满或期限虽未满但业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

业主有权作出选聘新物业公司的决定。按法律规定,该决定要符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数“双过半”的要求。如果未达此要求,涉及的法律问题是合同是否可撤销,而非合同本身是否生效。根据民法典的规定,小区的业主有权对业主大会作出的选聘物业服务企业的决定,及物业服务合同提出异议并行使撤销权,而前期物业服务企业没有这项权利。

物业服务企业交接,在形式上表现为原企业退出物业服务区域,但本质上是物业企业移交物业管理权。这些义务并非源于合同约定,而是源于法律规定,属于法定义务。物业服务合同终止后,物业服务企业应当履行退出物业服务区域,移交物业服务用房及相关设施、资料等义务。

(河南法制报记者 岳明/整理)


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