开封市住房和城乡建设局关于征求开封市直管公房管理办法（征求意见稿）意见的公告

       为加强直管公房管理，现将《开封市直管公房管理办法 （征求意见稿）》，征求各界意见，请您于2021年11月25 日前将意见建议以电子文档的形式反馈至开封市住房和城乡建设局物业和直管公房管理科。 

联 系 人：杨春瑞

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附件1、《开封市直管公房管理办法（征求意见稿）》

                                                                                                                2021年11月19日

第一章 总  则

第一条 为加强本市直管公房管理，促进国有资产保值增值，保障直管公房产权人和承租人的合法权益，确保管理的持续、稳定、有效，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规规定，结合本市直管公房管理实际，制定本办法。

第二条 本办法所称直管公房，是指产权归属国家所有，由市房产管理部门代表政府管理的房屋，包括直管住宅和直管非住宅。

涉及国有投资平台公司通过购买（划拨）持有的直管公房，其产权和租赁管理权分离，管理权和管理方式仍由直管公房管理经营单位负责。

第三条 直管公房管理应当遵循尊重历史、适应发展、管理规范、住用安全、收支分离、差额补助的原则。

第四条 市房产管理部门（市住房和城乡建设局）是本市直管公房的行政管理部门，负责直管公房行政管理工作。其所属的直管公房管理经营单位，负责直管公房具体管理工作，包括房屋资产管理、房屋租赁管理、房屋安全维修管理等工作。市财政、发展改革、税务、民政、公安、自然资源和规划、城市管理（城市综合执法）、市场监督管理等部门，应当按照各自职责，配合管理部门做好直管公房管理工作。

第五条 直管公房实行合同管理，租赁合同范本由市房产管理部门提供。

第六条 住宅公房租赁价格实行政府定价；非住宅公房租赁价格实行市场调节价。

第七条 直管公房收入实行“收支两条线”管理，直管公房租金、征收、出售等收入上交市财政，专项用于直管公房维修、管理、再置等。房产管理经营单位所需经费和房屋维修、养护等费用由市财政从上交的直管公房收入中拨付，由市房产管理部门统一调配。

第二章 资产管理

第八条 直管公房应逐步完善产权登记。直管公房产权的合法凭证是《不动产权证书》、房屋资产原始账册。直管公房物权的设立、变更、消灭等，由直管公房管理经营单位负责现场勘验，报市房产管理部门审批，申报不动产登记。

第九条 直管公房管理经营单位应建立直管公房日常管理工作台账,完善直管公房管理档案及相关信息，按规定保存。健全直管公房资产管理制度,实行直管公房信息化管理,预防和避免国有资产流失。

第十条 直管公房系国有资产，任何组织或自然人不得转租、转让、转借，不得非法划转、抵押和担保，不得利用房屋从事违法活动。

第三章  直管住宅租赁管理

第十一条 房产管理经营单位与承租人签订《开封市直管住宅房屋租赁合同》，核发《开封市直管住宅房屋租赁证》。房屋租赁合同每期三年，主要内容应包括房屋基本情况、租金、租赁期限、修缮范围、违约责任等。《开封市直管住宅房屋租赁合同》是承租人使用直管住宅的合法凭证，任何单位或个人在未办理合法租赁手续之前，不得擅自占用直管公房。

本办法生效前已租赁直管住宅的原承租人，不存在本办法第十七条所列之情形的，可申请办理续租手续。

第十二条 直管住宅租赁期满，承租人如需继续租用的，应在租赁期满前三十日内向房产管理经营单位提出书面申请，符合承租条件的，办理续租手续。租赁期满前三十日内未提出租赁申请，经房产管理经营单位告知仍未提出申请的，期满自动解除租赁关系，由房产管理经营单位收回房屋。

第十三条 市房产管理部门会同有关部门，结合我市经济发展水平、市场租金水平、承租人支付能力等因素综合考虑，制定直管住宅租金标准，报市政府批准后执行，实行动态调整。

第十四条 承租人应按时足额支付租金，直管住宅租赁合同期间，如遇政府调整直管住宅租金标准，按新租金标准执行，合同其他条款继续有效。

第十五条 直管住宅承租权，符合下列情形之一的，可以向年龄18周岁以上有独立民事行为能力的居民转移：

（一）现承租人自愿将承租权转移给直系亲属的；

（二）夫妻离异自愿或经法院裁决将承租权转移给对方的；

（三）现承租人死亡，其直系亲属间无异议并愿意继续承租使用的；

（四）承租人在租赁期间死亡的，共同居住两年以上、本市无其他住房，且承租人直系亲属无异议的；

（五）法律法规规定可以转移的其他情形。

第十六条 承租人在租赁期间死亡的，直系亲属有多人提出申请，且符合承租人条件，可按配偶、子女、其他家庭成员的先后顺序确定。直系亲属均不符合承租人条件或者三个月内未提出申请的，由房产管理经营单位收回房屋。

第十七条 直管住宅承租人有下列情形之一的，房产管理经营单位有权解除租赁合同，收回房屋。

(一)将承租的房屋转租、转借、转让的；

(二)擅自改变承租房屋用途的；

(三)拖欠房租累计六个月以上的；

（四）擅自改建、扩建、拆建，损坏房屋结构，超标准加大房屋荷载，安装设施设备等影响房屋安全的；

（五）利用承租房屋从事违法活动或者谋取利益的；

（六）故意隐瞒实情或者提供虚假材料骗取承租权的；

(七)法律、法规规定的其他情形。

第十八条 承租人因违反本办法第十七条规定应退回房屋的，房产管理经营单位为其保留六十日的搬迁期，搬迁期内按照原合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满承租人拒不腾退房屋的，房产管理经营单位可以向人民法院起诉，申请腾退房屋。从房产管理经营单位发出责令腾退公房通知书之日起,到承租人腾退租赁房屋之日止,房屋租金按原租金三倍收取。空置直管住宅的出租，由房产管理经营单位公开招租，租金参照评估机构出具的评估价确定。

第四章 直管非住宅租赁管理

第十九条 直管非住宅分为收取租金的经营性租赁房屋（以下简称经租房）和划拨给公益性单位不收取租金的房屋（以下简称无租拨用房）。

第二十条 经租房出租应当引入市场竞争机制，遵循“公开、公平、公正”原则，由市房产管理部门组织指导、监督，直管公房管理经营单位负责具体实施。 

第二十一条 直管非住宅在出租或续签租赁合同前,应通过市场采集样本或专业评估方式确定拟出租价格,并通过网络发布、媒体公告、现场张贴等方式予以公布。实际签订合同的出租价格,不得低于前期公布的拟出租价格。

通过市场采集样本方式确定拟出租价格的,采集样本数不得低于三个。采集样本必须依据房屋所处区段、是否临街、朝向、楼层、结构等因素综合确定,不得以指标差距大的房屋出租价格作为采集样本。

同类指标样本确实难以采集的房屋,必须通过专业评估方式确定拟出租价格。

第二十二条 经租房公开招租可以通过网上竞价、现场竞价、招标等方式进行。

原承租人有继续承租要求的,在不低于市场评估价的前提下,可优先续签租赁合同。

对于一些特殊难租房屋,或者通过正常程序无法确定承租人导致房屋连续空置三个月以上的,也可通过协商方式确定承租人, 但应经直管公房管理经营单位领导集体研究。

第二十三条 直管非住宅租赁合同签订期限一般不得超过三年，对于地段偏远、设施不全的仓库等房屋不得超过五年。

第二十四条 无租拨用房由承租人承担房屋维修责任和安全责任，负责房屋的日常维修养护和安全管理，定期检查维修并消除安全隐患，确保房屋的完好和使用安全。因承租人维修养护不及时，造成安全事故的，由其承担责任。

承租人转为非公益性单位或将房屋改变使用性质的,重新签订租赁合同,按照本办法第二十一条执行租金标准。

第二十五条 承租人丧失承租条件的，其承租的直管公房应由直管公房管理经营单位无偿收回；承租人被收购、兼并，需继续使用直管公房的，由收购、兼并人持相关材料到直管公房管理经营单位办理相关承租手续；承租人改制需继续使用直管公房的，应持改制相关文件重新办理承租手续。

第五章  直管公房征收

第二十六条 直管公房需要征收的，房屋征收部门发布征收补偿方案征求意见期间，应及时与市房产管理部门协商直管公房征收事宜，确定直管公房征收补偿方案。

房屋征收部门发布征收决定后，房产管理经营单位出具被征收范围内直管公房统计表，报市房产管理部门审核，由市房产管理部门对征收人出具资产证明。

第二十七条 直管公房遇有征收和拆迁安置时，原则实行产权调换,按照价值或面积相当的原则进行，不得将公房和私房合并安置在同一房屋。若实行货币补偿，以征收安置政策为准。

第二十八条 房屋征收补偿安置协议由市房产管理部门、承租人与房屋征收部门共同签订，协议签订后，房屋征收部门应及时将房屋征收补偿款补偿到位。未经市房产管理部门同意，房屋征收部门不得与直管公房承租人签订房屋征收补偿安置协议。房屋征收部门未与市房产管理部门签订房屋征收补偿安置协议，不得拆除直管公房。

第二十九条 征收范围内的直管公房，征收协议签订之前租金由承租人交纳；征收协议签订之后，承租人不再交纳租金。

第三十条 直管公房征收期间出售的，应当坚持先评估后出售的原则，以评估价出售。

第六章 修缮管理

第三十一条 房产管理经营单位应对直管公房进行定期检查、维修，做好防汛、防灾等工作，建立和完善安全生产责任制度及防汛房屋抢险应急预案，对可能危及房屋安全、人身财产安全的隐患，应及时组织修缮和处理，确保房屋安全使用。

 第三十二条 直管公房维修以排除安全隐患、保证结构安全、延长房屋使用年限、满足承租人日常基本使用需求为原则，着重修缮存在安全隐患的危旧房，修缮工作应当遵循轻重缓急、统筹兼顾、合理安排的原则。直管公房修缮范围，由租赁双方在合同中约定。

对危破老旧直管公房，具备拆除重建条件的可参照《开封市城市更新拆除重建项目实施办法（试行）》实施拆除重建。

第三十三条 直管公房维修，规划部门负责办理建设规划审批手续，住建部门负责办理施工审批手续，城市管理（综合执法）部门负责办理相关手续。维修直管公房免交城市基础设施配套费等相关费用。

第三十四条 房产管理经营单位根据每年查勘的情况,建立在册危房统计表,并进行动态调整,根据在册危房状况制定全年维修计划，编制维修经费预算，逐级上报市财政局审批。

第三十五条 直管公房修缮由房产管理经营单位组织实施。直管公房维修工程费用由施工单位依据现行预算定额编制，房产管理经营单位审核决算。单个维修项目工程造价在30万以上（含30万）实行公开招标确定施工单位。

第三十六条 承租人和相邻权利人应当积极配合直管公房修缮，不得拒绝或者阻挠。因承租人和相邻权利人无理阻碍正常修缮造成损失的，应当承担相关责任。

异产毗连的直管公房共用部位、共用设施需要维修时，由修缮涉及范围内产权人按产权面积比例分担修缮费用。

第三十七条 承租人根据使用需要对直管公房进行装饰装修的，应征求房产管理经营单位同意，装饰装修费用由承租人承担，合同解除时无偿移交给房产管理经营单位。

承租人自行装饰装修或者安装的设施设备影响房屋修缮的，应当由承租人自行处理，承租人未处理而造成损坏的，房产管理经营单位不承担赔偿责任。

第三十八条 征收范围内的直管公房，自征收公告发布之日起，直管公房的安全责任由房屋征收部门负责。  

第七章  法律责任（责任监督）

第三十九条 承租人不符合承租条件或侵占直管公房拒不退出，由直管公房管理经营单位向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

第四十条 承租人若违反消防、安全、卫生等有关规定, 造成房屋及其附属设施设备损坏、危及房屋安全、房屋火灾、倒塌或人员伤亡并有下列情形之一的，应当承担修复赔偿责任及由此引起的法律责任。

    （一） 擅自拆改房屋承重结构，对房屋进行翻建、改建、扩建或改变房屋结构的装饰装修；  

  （二） 存储污染物或存放易燃易爆有毒等危险物的；  

   （三） 在住宅内私自安装生产动力设备的；  

   （四） 在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体的；  

（五） 因使用不当或私自改装，造成上水跑漏、下水管道堵塞、电路烧损等影响正常使用的；

（六）在房屋上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸的；

（七）存在火灾等安全隐患的；

（八）存在住宿与生产、仓储、经营违章混合使用的；

（九）违反法律法规规定或租赁合同约定的其他情形。

第四十一条 直管公房出现危险情况不能继续使用时，房产管理经营单位应通知承租人及时迁出。承租人接到通知后不及时迁出造成的损失由承租人承担。

第四十二条 直管公房管理经营单位应当加强日常管理,严格执行直管公房管理的各项规定。在工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，由其所在单位或者上级主管部门依规给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究相关法律责任。

第八章  附 则

第四十三条 本办法自颁布之日起施行，本市之前有关直管公房的相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。